Nhà sinh hoạt cộng đồng trong nhà chung cư trong Luật Nhà ở, Nghị định, Thông tư và Văn bản hướng dẫn thi hành
(ELITE Law Firm tổng hợp và tư vấn, 07/2021)
- Luật Nhà ở 2014;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở
- Văn bản hợp nhất 08/VBHN-BXD 2019 hợp nhất Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng chung cư;
- Thông tư 03/2021/TT-BXD Thông tư ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư;
- Công văn số 140/BXD-QLN của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 5 năm 2017 hướng dẫn việc bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng và việc tính số tầng trong dự án nhà chung cư;
- Công văn 220/BXD-QLN về việc bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng đối với cụm nhà chung cư;
- Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 25/11/2020 về việc ban hành quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Các câu hỏi và trả lời (do ELITE LAW FIRM tổng hợp)
1. Nhà sinh hoạt cộng đồng trong Chung cư là gì, có bắt buộc phải có hay không?
Trả lời: Nhà sinh hoạt cộng đồng trong khu Chung cư chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản pháp luật về Nhà ở và Nhà chung cư.
Tuy nhiên theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014, khoản 10 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BXD chúng ta có thể hiểu Nhà sinh hoạt cộng đồng trong khu dân cư thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đây là nơi để tổ chức các hội nghị cư dân, các hoạt động sinh hoạt văn hóa, vui chơi, giải trí và các sinh hoạt cộng đồng khác.
2. Nhà sinh hoạt cộng đồng trong khu Chung cư có bắt buộc phải được bố trí trong các khu Chung cư hay không?
Trả lời: Có. Vì theo khoản 10 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xử lý chuyển tiếp đối với việc phát triển và quản lý nhà ở như sau:
- Kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, tức 01/07/2015, các nhà chung cư (bao gồm cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác) được xây dựng phải bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định.
- Đối với nhà chung cư đã được xây dựng từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà có thiết kế diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng thì chủ đầu tư phải bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo thiết kế đã được phê duyệt; trường hợp không có thiết kế diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng mà có diện tích nhà dành để kinh doanh thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư có thể thỏa thuận để các chủ sở hữu mua hoặc thuê lại một phần diện tích nhà này để làm nhà sinh hoạt cộng đồng.
- Nhà sinh hoạt cộng đồng do Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý; nhà sinh hoạt cộng đồng phải được sử dụng đúng mục đích vào sinh hoạt của cả cộng đồng các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; nghiêm cấm sử dụng nhà này vào mục đích riêng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cho thuê, cho mượn, sử dụng vào các mục đích khác không phải phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Như vậy, kể từ ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014, bất kì tòa nhà chung cư nào được xây dựng trước hoặc sau ngày này, đều phải có Nhà sinh hoạt cộng đồng cho người dân.
3. Nhà sinh hoạt cộng đồng trong trong khu Chung cư có bắt buộc phải được bố trí ở tầng 1 hoặc ở dưới mặt đất của khu Chung cư hay không?
Trả lời: Không. Luật Nhà ở 2014 và các quy định hướng dẫn Luật Nhà ở liên quan đến Nhà sinh hoạt cộng đồng không có quy định nào bắt buộc phải bố trí Nhà sinh hoạt cộng đồng phải ở tầng 1 hoặc dưới mặt đất. Diện tích Nhà sinh hoạt cộng đồng được bố trí theo Bản vẽ thiết kế xây dựng đã được duyệt hoặc theo Thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và các hộ cư dân sao theo đúng quy về diện tích, mục đích sử dụng và thuận tiện trong sinh hoạt của Cư dân.
Vì theo khoản 10 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xử lý chuyển tiếp đối với việc phát triển và quản lý nhà ở như sau:
“… 10. Kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, các nhà chung cư (bao gồm cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác) được xây dựng phải bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định. Đối với nhà chung cư đã được xây dựng từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà có thiết kế diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng thì chủ đầu tư phải bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo thiết kế đã được phê duyệt; trường hợp không có thiết kế diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng mà có diện tích nhà dành để kinh doanh thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư có thể thỏa thuận để các chủ sở hữu mua hoặc thuê lại một phần diện tích nhà này để làm nhà sinh hoạt cộng đồng. Nhà sinh hoạt cộng đồng do Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý; nhà sinh hoạt cộng đồng phải được sử dụng đúng mục đích vào sinh hoạt của cả cộng đồng các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; nghiêm cấm sử dụng nhà này vào mục đích riêng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cho thuê, cho mượn, sử dụng vào các mục đích khác không phải phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.”
4. Quy định về diện tích của Nhà sinh hoạt cộng đồng (Nhà SHCĐ) trong chung cư là như thế nào?
Trả lời: Theo Mục 2.2.7 của QCVN 04:2021/BXD kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư thì không gian sinh hoạt cộng đồng phải được bố trí đảm bảo các yêu cầu như sau:
- Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
- Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300 m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.
Dựa trên QCVN 04:2021/BXD, chủ đầu tư sẽ tiến hành đo đạc, tính toán dựa trên tổng diện tích các căn hộ của khu chung cư để xây dựng, bố trí nhà SHCĐ cho phù hợp. Và phải đảm bảo đúng diện tích tối thiếu theo quy chuẩn trên đối với tòa chung cư của họ.
5. Nhà SHCĐ được sử dụng cho mục đích gì? Ai quyết định về việc sử dụng Nhà SHCĐ?
Trả lời: Theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014, khoản 10 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BXD chúng ta có thể hiểu Nhà SHCĐ được sử dụng để tổ chức các hội nghị cư dân, các hoạt động sinh hoạt văn hóa, vui chơi, giải trí và các sinh hoạt cộng đồng khác. Chức năng của Nhà SHCĐ tương tự như chức năng của Nhà văn hóa ở các khu, thôn, xóm.. nhằm kết nối các cộng đồng dân cư trong một Tòa nhà Chung cư.
Theo khoản 6 Điều 7 về Quy chế Quản lý, sử dụng nhà Chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) quy định như sau:
“Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.”
Như vậy, Chủ sở hữu hoặc Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ thực hiện quản lý, vận hành hoạt động của Nhà SHCĐ.
6. Nếu Chủ đầu tư không bố trí Nhà SHCĐ trong Chung cư thì có sai quy định không? Chế tài xử lý là gì?
Trả lời: Chủ đầu tư không bố trí Nhà SHCĐ trong khu dân cư là sai quy định theo khoản 10 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cho dù khu Chung cư đó được thành lập trước hay sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thì đều phải có phương án thành lập Nhà SHCĐ phù hợp.
Theo điểm c khoản 8 Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định, nếu Chủ đầu tư không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Buộc bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo đúng quy định để khắc phục hậu quả.
Đối với thành phố Hà Nội – một trong những nơi có nhiều khu Chung cư trên cả nước, ngày 25/11/2020 UBND thành phố Hà Nội Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND trong đó Điều 18 có quy định về giám sát của UBND phường, xã, thị, trấn nơi có khu chung cư đối với hoạt động sử dụng nhà SHCĐ nhằm thắt chặt ngăn cấm, thắt chắt việc sử dụng nhà SHCĐ sai mục đích của các chủ đầu tư.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bắt buộc chủ đầu tư phải bố trí Nhà SHCĐ trong khu dân cư. Nếu không thực hiện nghiêm sẽ bị xử phạt theo quy định.
Trên đây là tổng hợp của chúng tôi về các câu hỏi thường gặp về Nhà SHCĐ trong khu chung cư.
Để có thêm thông tin chi tiết và được tư vấn kịp thời, Quý Khách hàng hãy liên hệ ngay với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH ELITE
Địa chỉ: 255 Hoàng Văn Thái, Thanh Xuân, Hà Nội
Điện thoại: +84 24 3737 3051
Email: info@lawfirmelite.com
Keywords: nhà sinh hoạt cộng đồng, tranh chấp nhà sinh hoạt cộng đồng, giải quyết tranh chấp nhà sinh hoạt cộng đồng
